tk-icons
Sivuston näkymät
  • Tämä juttu on arkistoitua sisältöä, joka tarjotaan luettavaksi sellaisenaan. Tämän vuoksi siinä voi olla saavutettavuusongelmia.

Omistusasunto on kotitalouksien merkittävin varallisuuserä

9.12.2015

Omistusasuminen ja sen rahoittaminen velkarahalla on Suomessa yleistä. Alhaisen korkotason vallitessa kotitalouksien riski on suhteellisen pieni, mutta korkotason mahdollinen nousu, asuntovelan korkovähennyksen poisto ja työttömyyden kasvu lisäävät riskiä tulevaisuudessa.

U. Östlund

Piirros: U. Östlund

Omistusasunto kattaa yli puolet suomalaisten kotitalouksien varallisuudesta. Vuonna 2013 kotitalouksien bruttovaroista 56 prosenttia koostui oman varsinaisen asunnon arvosta (kuvio 1). Osuus on hieman suurempi kuin euroalueen maissa yhteensä (51 %), muttei mitenkään poikkeuksellisen suuri (Euroopan keskuspankki 2013)[1].

Vuonna 2010 esimerkiksi Italiassa ja Alankomaissa omistusasunto kattoi 61 prosenttia kotitalouksien varallisuudesta ja Sloveniassa ja Slovakiassa vielä tätäkin enemmän.

Kuvio 1. Kotitalouksien varallisuuden rakenne vuosina 1987 – 2015

Kuvio 1. Kotitalouksien varallisuuden rakenne vuosina 1987 – 2015

Lähde: Tilastokeskus, kotitalouksien varallisuus

 Tilastokeskuksen varallisuustutkimuksen mukaan (Tilastokeskus a) oman varsinaisen asunnon arvo oli vuonna 2013 keskimäärin 187 500 euroa, kun se vuonna 1994 oli vain 90 000 euroa. Keskimääräinen omistusasunnon arvo on 1990-luvun laman jälkeen yli kaksinkertaistunut. Asuntojen neliöhinnat ovat samanaikaisesti nousseet 90 prosenttia. Suurin osa asuntovarallisuuden kasvusta siis selittyy hintojen muutoksella, mutta asumisväljyyden ja asumisen laadun parantumisella on myös oma vaikutuksensa.

Suomalaiset kotitaloudet ovat ylipäänsä vaurastuneet hyvin nopeasti viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana. Kotitalouksilla oli vuonna 2013 varallisuutta keskimäärin lähes kaksi ja puoli kertaa enemmän kuin vuonna 1994. Oman varsinaisen asunnon osuus kotitalouksien kokonaisvarallisuudesta on hieman pienentynyt rahoitusvarallisuuden kasvaessa, mutta asuntovarallisuuden lisääntyminen selittää yli puolet koko varallisuuden kasvusta.

Oman varsinaisen asunnon osuus kotitalouksien varallisuudesta oli peräti 70 prosenttia 1980-luvun lopussa, mutta talouslaman vuoksi asuntovarallisuuden arvo pieneni noin kymmenen prosenttia, jolloin myös omistusasumisen merkitys kotitalouksien varallisuudessa pieneni.

Oman varsinaisen asunnon osuus bruttovarallisuudesta oli vuonna 2013 suurimmillaan 25 – 34-vuotiaiden ikäryhmässä[2], jolla omistusasunto kattoi 65 prosenttia kokonaisvarallisuudesta. Pienimmillään osuus oli nuorimmassa (alle 25-vuotiaat) ja vanhimmassa (yli 55-vuotiaat) ikäryhmässä. Kaikissa ikäryhmissä oman varsinaisen asunnon osuus bruttovarallisuudesta oli vähintään 50 prosenttia. 35 – 44-vuotiaiden ryhmässä keskimääräinen omistusasunnon arvo – 230 000 euroa – oli suurin.

Laman vaikutus ilmeni nuorten omistusasumisessa

Oman varsinaisen asuntonsa omistavien osuus kaikista kotitalouksista on Suomessa pysynyt vakaana jo pitkään (kuvio 2). Noin kaksi kolmesta suomalaisesta kotitaloudesta, eli lähes 1,8 miljoonaa kotitaloutta, omisti pääasiallisen asuntonsa vuonna 2013. Osuus ei ole juurikaan muuttunut viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana, vaikka se on pienentynyt hieman verrattuna 1980-luvun lopun tilanteeseen. Kotitalouksien asuntovarallisuuden kasvu on siis seurausta asuntojen arvon eikä asuntojen määrän kasvusta.

Kuvio 2. Oman varsinaisen asuntonsa omistavien osuus kotitalouksista ikäryhmittäin 1987 – 2013

Kuvio 2. Oman varsinaisen asuntonsa omistavien osuus kotitalouksista ikäryhmittäin 1987 – 2013

Lähde: Tilastokeskus, varallisuustutkimus

Omistusasuminen on yleistynyt ikääntyneillä, mutta on hieman aiempaa harvinaisempaa työikäisten keskuudessa. Alle 45-vuotiaiden omistusasujien osuus on pysynyt lähes ennallaan, mutta eläkeikää lähestyvien 45 – 64-vuotiaiden omassa asunnossaan asuvien kotitalouksien osuus putosi noin viidellä prosenttiyksiköllä vuodesta 1994 vuoteen 2013. Työuransa alkuvaiheessa olevien, alle 45-vuotiaiden omistusasujien osuus pieneni huomattavasti 1990-luvun laman aikana. Tämä ilmenee vielä nykyisinkin kyseisen ikäkohortin luvuissa (kuvio 2).

Eläkeikäisistä yhä useampi omistaa asuntonsa. Vuonna 2013 omistusasujien osuus kotitalouksista oli tässä ikäryhmässä suurin. Vielä 20 vuotta sitten omistusasuminen oli yleisintä työuransa loppuvaiheessa olevien keskuudessa.

Eläkeikäisten määrä ja osuus väestöstä on kasvanut, niinpä Suomessa noin 560 000 kotitaloutta, jonka viitehenkilö oli vähintään 65-vuotias, omisti varsinaisen asuntonsa vuonna 2013. Tämä oli lähes 200 000 enemmän kuin 20 vuotta aikaisemmin. Omistusasunto voidaan siis yhä enenemässä määrin tulkita vanhuuden turvaksi.

Suomessa asunnot hankitaan velaksi

Suomessa on ollut tyypillistä ottaa asuntovelkaa omistusasunnon hankintaan. Noin joka kolmannella suomalaisella kotitaloudella ja joka toisella asunnonomistajakotitaloudella on asuntovelkaa (kuvio 3). Asuntovelallisten osuus on kasvanut viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana muutamalla prosenttiyksiköllä ja heidän lukumääränsä 175 000 kotitaloudella.

Kuvio 3. Asuntovelallisten osuus kaikista kotitalouksista ikäryhmittäin 1987 – 2013

Kuvio 3. Asuntovelallisten osuus kaikista kotitalouksista ikäryhmittäin 1987 – 2013

Lähde: Tilastokeskus, kotitalouksien varallisuus

Asuntovelkaa suomalaisella asuntovelallisella kotitaloudella on keskimäärin 92 000 euroa, mikä tarkoittaa 30 000 euroa kaikille kotitalouksille jaettuna. Tämä on noin kolmetoista prosenttia kotitalouksien bruttovarallisuudesta. Asuntovelan määrä suhteessa varallisuuteen on samalla tasolla kuin kaksikymmentä vuotta sitten.

Asuntovelkojen keskeiseen merkitykseen suomalaisten kotitalouksien varallisuusrakenteessa kiinnitettiin huomiota myös tuoreessa Saksan keskuspankin tutkimuksessa (Adam & Tzamourani 2015). Tutkimuksen mukaan Suomi luokitellaan Hollannin, Espanjan ja Portugalin ohella maaksi, jossa asuntovarallisuus on poikkeuksellisen suurta myös vähävaraisilla kotitalouksilla. Tämän kehityksen on Suomessa mahdollistanut runsas velanotto asunnon ostoa varten.

EKP:n vertailutietojen perusteella Suomessa asuntovelallisten kotitalouksien osuus on selkeästi euroalueen keskiarvoa (19 %) suurempi. Suomessa myös asuntovelkojen suhde asunnon arvoon on toiseksi suurin euroalueella Hollannin jälkeen.

On kuitenkin mainittava, että Hollannissa korkeaa asuntovelan määrää selittää se, että maassa on yleistä rahastoida varallisuutta asuntovelan takaisinmaksua varten sen jatkuvan lyhentämisen sijaan, ja maksaa laina kerralla pois laina-ajan päätyttyä. Suomalaiset kotitaloudet ovat siis euroalueen mittakaavassa poikkeuksellisen velkaisia.

Asuntovelkojen merkitystä kotitalouksien varallisuusjakaumalle kannattaa tässä yhteydessä korostaa, sillä Adamin ja Tzamouranin tutkimuksessa köyhyysluokittelu perustuu kotitalouksien nettovarallisuuteen. Asuntovelat itsessään nimittäin vaikuttavat oleellisesti kotitalouksien sijoittumiseen nettovarallisuusjakaumassa.

Suomessa on tyypillistä, että asunto ostetaan suhteellisen pienellä alkupääomalla, jolloin yksittäisellä kotitaloudella asunnon arvon suhde kokonaisvarallisuuteen voi olla suuri, mutta suuren velkapääoman vuoksi nettovarallisuus varsin pieni. Asuntonsa hiljattain ostaneet kotitaloudet sijoittuvat juuri suuren velkapääoman vuoksi usein nettovarallisuusjakaumassa varsin alas.

Miksi asuntovelkoja ei makseta pois?

Omistusasunto on siis suomalaisille ylivoimaisesti merkittävin varallisuuslaji, ja asuntovarallisuutta on kartutettu velkarahalla. Kotitalouksien velkaantuminen ei kuitenkaan ole näyttänyt hiipumisen merkkejä. Viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana omassa velattomassa asunnossa asuvien määrä on kasvanut vain 75 000 kotitaloudella ja – kotitalouksien määrän lisäännyttyä – velattomassa asunnossa asuvien osuus kotitalouksista on pienentynyt (kuvio 4).

Kuvio 4. Velattomien omistusasujien osuus kaikista kotitalouksista ikäryhmittäin 1987 – 2013

Kuvio 4. Velattomien omistusasujien osuus kaikista kotitalouksista ikäryhmittäin 1987 – 2013

Lähde: Tilastokeskus, varallisuustutkimus

Toisin sanoen entistä suuremmalla osalla omistusasujista on asuntovelkaa. Tämä voi tuntua hieman paradoksaaliselta; jos asunnot ostetaan alun perin velaksi ja omistusasujien määrä pysyy samana, eikö velattomien omistusasuntojen määrän pitäisi kasvaa huomattavasti nopeammin kahdenkymmenen vuoden aikana, kun asuntovelkoja maksetaan pois?

Kuten edellä todettiin, ovat asuntojen arvot kasvaneet nopeasti, vaikkakin kasvuvauhti on hiipunut finanssikriisin aikana. Kun asuntolainan suuruus määrittyy asunnon arvon mukaan sen ostohetkellä, pitäisi asuntoa varten hankitun lainapääoman supistua suhteessa asunnon arvoon. Tämä suhdeluku – asuntovelallisten velkapääoman ja asunnon arvon suhde – on kuitenkin jopa hieman suurempi kuin kaksikymmentä vuotta sitten. Asunnon velaton osuus asuntovelallisilla oli vuonna 2013 keskimäärin vain 56 prosenttia, kun se 20 vuotta aikaisemmin oli 58 prosenttia.

Asuntovelkaa ei siis oteta vain ensiasuntoa varten, vaan asuntovarallisuuden karttuessa muutetaan entistä suurempiin ja kalliimpiin asuntoihin – uudella lainarahalla.

Osittain asuntolainapääoman hitaaseen supistumiseen vaikuttavat pidentyneet laina-ajat. Finanssialan keskusliiton tutkimuksen (Finanssialan keskusliitto 2014) mukaan asuntolainan keskimääräiset takaisinmaksuajat ovat kasvaneet yhdestätoista kahdeksaantoista vuoteen 2000-luvun aikana. Myös alentunut korkotaso on tehnyt asuntolainasta varsin edullista. Tämä ei kuitenkaan yksin selitä sitä, että asuntolainoja kokonaisuudessaan maksetaan pois niin hitaasti. Ovatko asuntolainat muuttumassa koko elämän mittaisiksi veloiksi sen sijaan, että ne maksettaisiin mahdollisimman nopeasti pois?

Asiaan saadaan hieman lisäselvyyttä, kun asuntovelkaantuneisuutta tarkastellaan ikäryhmittäin. Vuodesta 1994 asuntovelallisten osuus kotitalouksista on kasvanut jokaisessa yli 35-vuotiaiden ikäryhmässä nopeammin kuin kaikkien kotitalouksien osalta mitattu kolme prosenttiyksikköä.

Muun muassa 35 – 44-vuotiaiden joukossa asuntovelallisten osuus on kasvanut noin kymmenen prosenttiyksikköä. Keskimääräinen asuntovelka on tässä ikäryhmässä kasvanut 43 000 eurosta 115 000 euroon. Eläkeiän kynnyksellä olevista, 55 – 64-vuotiaista asuntovelallisia vuonna 2013 oli 28 prosenttia, kun vastaava luku vuonna 1994 oli 19 prosenttia. Etenkin työikäiset kotitaloudet velkaantuvat entistä useammin ja entistä enemmän.

Vastaavasti velattomat omistusasunnot ovat käyneet harvinaisemmiksi kaikissa ikäryhmissä. Erityisen huomattavaa kehitys on ollut ikäryhmissä, jotka ovat työuransa loppuvaiheessa. Esimerkiksi 55 – 64-vuotiaista alle puolet asuu velattomassa omistusasunnossa, kun vielä 1990-luvun lopussa lähes kahdella kolmesta tässä ikäryhmässä oli velaton omistusasunto. Asuntolaina ei enää ole kovin harvinaista edes eläkeikäisillä.

Velattomien asuntojen määrän vaatimattomaan kasvuun löytyy ainakin muutama hyvä selitys: Asuntoon investoidaan pidentyneiden laina-aikojen ja alhaisen korkotason ansiosta entistä pidempiä aikoja. Aina asuntolainaa ei makseta kokonaan takaisin edes elinaikana.

Myös 1990-luvun laman jäljet ilmenevät velkaantumisluvuissa. Velattomien omistusasujien osuus on viime vuosina pienentynyt merkittävästi 45 – 64-vuotiaiden ikäryhmässä. Ikäryhmässä on eniten sellaisia kotitalouksia, jotka lama-aikana joko eivät saaneet asuntolainaa tai pahimmassa tapauksessa joutuivat luopumaan omistusasunnostaan työttömyyden vuoksi. Kyseiset ikäkohortit ovat siten velkaantuneet tavanomaista myöhemmin ja ovat nykyisinkin selvästi velkaantuneempia kuin vastaavat ikäryhmät parikymmentä vuotta sitten.

Korkotason nousu, korkovähennyksen poisto ja työttömyys lisäävät velkaantumisen riskiä

Periaatteessa asunnon ostaminen velkarahalla on järkevä sijoitus, mikäli kotitalous pystyy saamaan lainaa ja pitämään asumiskustannukset maltillisina suhteessa tuloihin. Omistusasujilla osa asumiskustannuksista ohjautuu lainan lyhennyksiin, jolla kerätään varallisuutta vaikkapa vanhuudenturvan varalta. Lisääntynyt velkaantuminen herättää kuitenkin kysymyksen siitä, ovatko suomalaisten kotitalouksien asuntovelat kestävällä pohjalla.

Palataan vielä edellä mainittuun Saksan keskuspankin tutkimukseen köyhien suomalaisten asumisvarallisuudesta ja veloista. Jos tarkastellaan varallisuusjakauman sijaan tulojakaumaa, ja vähävaraisten sijaan pienituloisia kotitalouksia, ei Suomi nouse lainkaan esille maana, jossa pienituloisten asunnon omistaminen tai velkaantuminen olisi erityisen yleistä verrattuna muihin euroalueen maihin.

Suomessa alimpaan tuloviidennekseen kuuluvista kotitalouksista 41 prosenttia omisti varsinaisen asuntonsa vuonna 2009. Maista, joissa omistusasujien osuus oli samaa luokkaa kuin Suomessa, vain Luxemburgissa omistusasuminen oli harvinaisempaa pienituloisilla. Esimerkiksi Kreikassa ja Portugalissa, jossa omistusasujien osuus oli noin 70 prosenttia, lähes kaksi kolmesta alimpaan tuloviidennekseen kuuluvista kotitalouksista omisti varsinaisen asuntonsa. Suurituloisimmassa tulokymmenyksessä omistusasujien osuus Suomessa vuonna 2009 oli 95 prosenttia, mikä oli euromaiden suurin vertailuluku.

Euroalueen vertailussa myös asuntovelallisten suuri osuus Suomessa selittyy sillä, että hyvätuloiset ovat suhteellisen velkaantuneita. Suurituloisempaan tuloviidennekseen kuuluvista kotitalouksista asuntovelallisten osuus kaikista kotitalouksista oli Suomessa Hollannin jälkeen euromaiden suurin. Kahdessa alimmassa tuloviidenneksessä puolestaan asuntovelallisten osuus ei Suomessa ollut poikkeuksellisen suuri.

Myöskään omistusasujien asumiskustannukset suhteessa tuloihin eivät ole kasvaneet 2000-luvulla, itse asiassa viime vuosina ne ovat jopa hiukan pienentyneet (Tilastokeskus b). Suurten asumiskustannusten dramaattisesta yleistymisestä ei myöskään ole havaintoja. Alhaisen korkotason lisäksi tulotason kasvu selittää sen, että tilanne ei näytä lainkaan huolestuttavalta.

Vaikka tilastoluvut siis näyttäisivät velkaantuneisuuden olevan kestävällä tasolla, on syytä arvioida tulevaisuutta. Yksi asuntovelkojen houkutustekijä – alhainen korkotaso – on nimittäin samalla myös riski kotitalouksien velkaantumisen kannalta. Asumiskustannusten suhde tuloihin voi kasvaa huomattavasti, jos pitkään alhaisella tasolla olleet lainakorot kasvavat vaikkapa muutamalla prosenttiyksiköllä.

Asuntovelallisten käytettävissä olevia tuloja pienentää myös asuntolainojen korkovähennyksen alasajo, jota on viime vuosina vahvasti ajettu eri hallitusohjelmissa. Tämä kehitys yhdessä lisääntyvän työttömyyden kanssa kannattanee ottaa huomioon ennen kuin tässä esitetyistä tilastotiedoista vetää liian ruusuisia johtopäätöksiä.

Omistusasunnosta on tullut entistä enemmän koko elämän, tai ainakin koko työelämän mittainen investointihanke suurelle osalle suomalaisista kotitalouksista. Asuntolainojen kustannusten pitäminen kestävällä tasolla on välttämätöntä kotitaloussektorin rahatilanteen vakauden kannalta.

Kirjoittaja on tilastopäällikkö Tilastokeskuksen väestö- ja elinolotilastot -yksikössä.

Lähteet:

Adam, Klaus & Tzamourani, Panagiota 2015. Distributional Consequences of Asset Price Infation in the Euro Area. Bundesbank Discussion Paper No 27/2015.

Euroopan keskuspankki 2013. The Eurosystem Household Finance and Consumption Survey: Results from the First Wave. Statistics Paper Series No.2 / April 2013.

Finanssialan keskusliitto 2014. Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat.

Tilastokeskus a. Kotitalouksien varallisuus.

Tilastokeskus b. Tulonjakotilasto.

 

 

 1] EKP:n varallisuuskyselyn tiedoissa käytetään Suomen kansallista varallisuustutkimuksen aikasarjaa laajempaa varallisuuskäsitettä, johon sisältyvät myös metsät ja pellot. EKP:n käsitteellä omistus-asunnon osuus suomalaisten varallisuudesta oli 58 % vuonna 2009 ja 56 % vuonna 2013.

[2] Varallisuutta tarkastellaan tässä artikkelissa kotitaloustasolla. Ikäryhmittely on tehty kotitalouden viitehenkilön eli yleensä kotitalouden suurituloisimman henkilön mukaan.

 

Tilaa Tieto&trendit-juttukooste sähköpostiisi

Kommentit

Lue samasta aiheesta:

Blogi
28.8.2018
Tarja Hatakka

Millainen on minun kotitalouteni suhteessa muihin tuloiltaan, menoiltaan, varallisuudeltaan? Enää ei tarvitse arvailla, kun voi katsoa Oma talous -laskurista.

Laskuri
28.8.2018
Tieto&trendit Toimitus

Oma talous -laskurilla voit verrata oman kotitaloutesi tuloja, kulutusta ja varallisuutta muihin samassa tai eri elämäntilanteessa oleviin kotitalouksiin. Pääset laskuriin tästä.

Artikkeli
27.4.2016
Mira Kajantie

Julkisilla hyvinvointipalveluilla on keskeinen merkitys kotitalouksien toimeentulon ja kulutus­edellytysten kannalta. Toisin kuin Britanniassa Suomessa palveluita käytetään tasaisemmin kaikissa tuloluokissa.

Artikkeli
25.11.2015
Veli-Matti Törmälehto

Varallisuuserot Suomessa ovat kasvaneet, mutta varallisuus ei ole meillä niin keskittynyttä kuin monessa muussa maassa. Suomessa tiedot varallisuuden jakautumisesta perustuvat nykyisin tulonjako­tilaston otokselle kerättyihin rekisteritietoihin, joita täydennetään eri menetelmin.

Artikkeli
29.4.2015
Martti Pykäri

Suomalaisten koti­talouksien varallisuus perustuu omistusasumiseen. Asuntojen hintojen nousu on taannut nettovarallisuuden kasvun viime vuosi­kymmeninä. Varallisuuden rakenteessa ei ole tapahtunut merkittävää muutosta 2000-luvun aikana, vaikka sijoitusrahasto-osuuksien suosio onkin kasvanut.