tk-icons
Sivuston näkymät
  • Tämä juttu on arkistoitua sisältöä, joka tarjotaan luettavaksi sellaisenaan. Tämän vuoksi siinä voi olla saavutettavuusongelmia.

Yritysten veloista suuri osa on yritysten välisiä

19.10.2016
Eero Savolainen

Suomen yrityssektorin suhteellinen velkaantuneisuus on kasvanut tasaisesti jo pidemmän aikaa. Kasvua selittävät lähinnä ulkomaiset ja kotimaisten yritysten väliset lainat, sillä velkaantuminen on ollut hitaampaa ilman niitä.

Suomen yrityssektorin suhteellinen velkaantuneisuus on kasvanut tasaisesti jo pidemmän aikaa. Kasvua selittävät lähinnä ulkomaiset ja kotimaisten yritysten väliset lainat, sillä velkaantuminen on ollut hitaampaa ilman niitä.

Pankit ovat Suomessa tärkeimpiä ulkoisia rahoittajia etenkin pk-yrityksille. Euroopan keskuspankin kyselyn mukaan valtaosa suomalaisista pk-yrityksistä on taantuman aikana saanut kaiken tai suuren osan hakemastaan pankki­rahoituksesta. Toisaalta lainaehdot ovat kiristyneet.

Suomen kansantalouden tuotannolliset investoinnit ovat pysytelleet vaimeina usean vuoden ajan. Heikko yleinen talouskehitys ja vaisut tulevaisuuden näkymät eivät ole kannustaneet yrityksiä investoimaan. Myös yrityksen heikko tilanne ja rahoituksen saatavuuteen sekä ehtoihin liittyvät ongelmat ovat voineet lykätä ja vaikeuttaa investointi­hankkeiden toteutumista.

Toimiva rahoitusjärjestelmä on yksi talouden perus­pilareista. Suomessa rahoituksen välitys on toiminut moniin muihin maihin verrattuna varsin hyvin. Rahoituksen välitys ei ole tyrehtynyt, vaikka rahoitus­ehdot ovat kiristyneet.

Mihin rahoitusta tarvitaan?

Yritykset tarvitsevat rahoitusta yleensä toiminnan alkuvaiheen investointeja varten. Tällaisia investointi­kohteita ovat esimerkiksi koneet ja laitteet sekä toimitilat. Yritys­toiminnassa tarvitaan juoksevia menoja varten käyttö­pääomaa, jolla katetaan esimerkiksi myynti­saamisten ja varastojen edellyttämät rahoitus­tarpeet. Myös toiminnan laajentaminen, yrityskaupat ja muut yritys­järjestelyt edellyttävät lisärahoitusta.

Yritykset rahoittavat toimintansa omalla ja vieraalla pääomalla. Oma pääoma koostuu omistajien sijoituksista osake­pääomaan ja siihen rinnastettavista eristä. Vieras pääoma koostuu veloista, joista yleisimmin käytettyjä ovat lainavelat.

Joissakin rahoitus­instrumenteissa kuten pääoma­lainoissa on sekä oman että vieraan pääoman ominaisuuksia. Ulkopuolelta tulevan rahoituksen lisäksi yritys­toimintaa voi rahoittaa sisäisesti liiketoiminnan positiivisella netto­kassavirralla.

Miksi ei vain omaa pääomaa?

Yrityksen rahoitusrakenne tai osingonjakopolitiikka eivät teoriassa vaikuta yrityksen markkina-arvoon. Amerikkalaiset ekonomistit Franco Modigliani ja Merton Miller tulivat tähän johto­päätökseen vuonna 1958 julkaisemassaan kuuluisassa tutkimuksessa.

Heidän teoriansa pätee kuitenkin vain, kun tietyt oletukset täyttyvät: esimerkiksi markkinat oletetaan täydellisiksi, ja yritykset eivät maksa veroja.

Reaalimaailmassa yritykset voivat yleensä vähentää verotuksessa ainakin osan korko­menoistaan, mikä kohentaa velkaa ottaneen yrityksen kannattavuutta ja siten myös nostaa yrityksen markkina-arvoa. Yritysten kannattaakin rahoittaa toimintansa oman pääoman lisäksi myös vieraalla pääomalla.

Toinen velkaantumismotiivi liittyy yritysten oman pääoman tuottoon, joka on yksi seuratuimmista kannattavuuden tunnus­luvuista. Sijoitus omaan pääomaan sisältää suuremman riskin kuin vieraan pääoman ehtoinen sijoitus, sillä selvitystilassa yrityksen velat maksetaan takaisin ennen omaa pääomaa. Lisäksi osinkoja voidaan maksaa vain jako­kelpoisesta omasta pääomasta.

Oman pääoman korkeampi riski on korvattava sijoittajille korkeammalla tuotolla, joten oman pääoman tuotto­vaade muodostuu suuremmaksi kuin vieraan pääoman.

Yrityksen kannattaakin pienentää koko pääoman kustannuksia lisäämällä vieraan pääoman osuutta. Velkavipua ei voi kuitenkaan lisätä loputtomiin, sillä yrityksillä on oltava riittävän paljon omaa pääomaa mahdollisten tappioiden varalta.

Pankkien velkavipu moninkertainen yrityksiin verrattuna

Velkavivun vaikutusta voi havainnollistaa vertailemalla Suomen pankki- ja yritys­sektorien kannattavuuden tunnuslukuja. Vuonna 2014 yritysten 4,9 prosentin koko pääoman tuotto oli yli kymmen­kertainen verrattuna pankkien 0,4 prosentin tuottoon. Tämän tunnusluvun perusteella voisi päätellä, että yritykset olisivat huomattavasti kannattavampia kuin pankit.

Vertailu muuttuu huomattavasti, kun kannattavuuden mittatikuksi otetaan oman pääoman tuotto. Pankkien 8,2 prosentin oman pääoman tuotto oli verraten lähellä yritysten 11,1 prosentin oman pääoman tuottoa.

Näiden kahden tunnusluvun eroavaisuudet selittyvät pankki­sektorin huomattavasti suuremmalla velkavivulla: yritysten omavaraisuus­aste oli 43,7 prosenttia, kun vastaava pankkisektorin luku oli 4,3 prosenttia.

Pankit toimivat siten huomattavan suurella velkavivulla, jota edesauttavat talletus­suoja ja valtion myöntämä julkilausumaton tuki rahoitus­järjestelmän kannalta merkittäville pankeille. Pankkisääntelyä on uudistettu muun muassa siten, että pankkeja on vaadittu kasvattamaan oman pääoman osuutta rahoituksesta.

Yritysten sisäinen rahoitus koko kansantalouden tasolla riittävä

Kansantalouden tilinpidon tiedoista on mahdollista johtaa yrityssektorin omarahoitus­suhde. Tämä tunnusluku ilmaisee, miten suuren osan sisäinen rahoitus kattaa investoinneista.[1]

Suomessa olevien yritysten omarahoitussuhde on pysytellyt yli 100 prosentin tasolla yhtäjaksoisesti vuodesta 1994 lähtien, joten yrityssektori ei olisi kokonaisuudessaan tarvinnut periaatteessa lainkaan ulkoista rahoitusta investointien rahoittamiseksi (kuvio 1).

Kuvio 1. Suomen yrityssektorin omarahoitussuhde

Kuvio 1. Suomen yrityssektorin omarahoitussuhde  Lähde: Tilastokeskuksen sektoritilit

Lähde: Tilastokeskuksen sektoritilit

Jos Suomessa olisi ollut vain yksi yritys, sen säästöt olisivat olleet investointeja suuremmat. Siten yritys olisi voinut vähentää velkojaan tai kasvattaa rahoitus­varojaan. Tietoja tulkittaessa on kuitenkin pidettävä mielessä, että kansan­talouden tilinpidon tiedoista lasketut tunnusluvut koostuvat suuresta määrästä erilaisia yrityksiä, joiden ulkoisen rahoituksen tarve voi poiketa merkittävästi koko talouden keskiarvosta.

Yritysten väliset lainat hankaloittavat yritysten velkaantumisen analysointia

Kuviossa 2 esitetään rahoitustilinpidosta johdettu Suomen yrityssektorin lainojen ja velka­paperien määrä suhteessa bruttokansan­tuotteeseen. Yrityksien suurimmaksi rahoittaja­sektoriksi paljastuvat toiset yritykset. Tämä on yllättävää, sillä Suomen rahoitus­sektoria on usein luonnehdittu pankki­keskeiseksi. Siksi on paikallaan analysoida yritysten välisiä lainoja tarkemmin.

Kuvio 2. Suomen yrityssektorin korollinen velka

Kuvio 2. Suomen yrityssektorin korollinen velka  Korollinen velka sisältää lainat ja velkapaperit, lainat eritelty lainaajasektorin mukaisesti.  Lähde: Tilastokeskuksen rahoitustilinpito

Korollinen velka sisältää lainat ja velkapaperit, lainat eritelty lainaajasektorin mukaisesti. Lähde: Tilastokeskuksen rahoitustilinpito

Suuri osa yritysten välisistä lainaveloista on ilmeisesti yritys­konsernien sisäisiä. On vaikeata löytää motiivia sille, että yritykset lainoittaisivat laajamittaisesti vieraita konsernin ulkopuolisia yrityksiä. Lisäksi yritysten väliset erät kirjautuvat perustilastojen luonteen vuoksi ajoittain kahteen kertaan.

Rahoitus­tilinpidon lähteenä oleva perustilasto kerätään nimittäin oikeudellisen yksikön tasolla, jolloin samaan konserniin kuuluvien yritysten väliset velat esitetään brutto­määräisinä.[2] Näiden seikkojen takia yrityssektorin veloista esitetään myös sulautettuja tietoja, joissa yrityssektorin sisäiset tiedot on eliminoitu.[3]

Tuplalaskennan ongelmat näkyvät myös ulkomaisissa lainaveloissa. Valtaosa yritysten ulkomaisista lainaveloista on suoria sijoituksia ja siten määritelmällisesti konsernin sisäisiä. Osassa suorista sijoituksista välittyy ”aitoa” rahoitusta.[4]

On kuitenkin yleistä, että suorissa sijoituksissa on suuria eriä molempiin suuntiin, kotimaasta ulkomaille ja toisin päin, jotka voivat liittyä muun muassa holding-yhtiöihin ja vero­suunnitteluun.

Näiden erien bruttomääräinen esittäminen kasvattaa myös yritysten velkakantaa. Valitettavasti tilastoista ei voi eritellä ”aitoa” ulkomaista rahoitusta konsernin sisäisistä eristä. Suorien sijoitusten analyysin kehittäminen olisi tarpeellista, jotta ymmärrys näiden erien vaikutuksesta yritysten velkaantumiseen lisääntyisi.

Muiden kuin suorien sijoitusten ulkomainen lainavelka on luettava sellaisenaan yritysten velkaantumis­mittariin. Näiden erien osuus on huomattavasti pienempi kuin suorien sijoitusten. Tyypillisesti tällaisia yrityslainoja myöntävät ulkomaiset liikepankit sekä kansainväliset rahoituslaitokset.

Yritysten korollinen velka suurempi kuin bkt viime vuosina

Suomen yrityssektorin korollinen velka oli 107 prosenttia suhteessa bkt:hen vuoden 2015 lopussa. Pitkän aikavälin tarkastelusta ilmenee, että yritysten suhteellista velkaantu­neisuutta ovat kasvattaneet etenkin ulkomaiset ja kotimaisten yritysten väliset lainat sekä myös velkapaperit. Työeläkelaitosten osuus on puolestaan pienentynyt tuntuvasti. Muiden sektorien osuudet ovat pysytelleet osapuilleen ennallaan.

Jos yritysten väliset velat ja ulkomaiset velat jätetään pois, yritysten velkaantumisen taso ja myös kehitys näyttävät erilaiselta. Yritysten lainakanta pienenee voimakkaasti. Samalla yritysten velkaantumisen rakenne ja myös viimeaikainen kehitys muodostuvat erilaiseksi, kun rahalaitoksista tulee suurin yritysrahoittaja­sektori.

Finanssikriisin alkuvaiheessa yritykset varautuivat rahoituksen saatavuuden epävarmuuteen nostamalla runsaasti uusia lainoja. Tämä näkyi vuonna 2008 luottolaitos­lainojen ripeänä kasvuna. Sittemmin yritykset purkivat tarpeettomiksi jääneitä puskureitaan.

Julkisyhteisöt rahoittavat yrityksiä esimerkiksi Tekesin ja ELY-keskusten kautta. Myös Finnvera myöntää julkista yritysrahoitusta, mutta tilastoissa se luetaan rahoitus­laitokseksi. Finnveran rooli on lisäksi tärkeä erityisesti vientiluottojen takaajana. Kuntien yritysluototus suuntautuu pääosin kunta­konserneihin kuuluville yrityksille ja liikelaitoksille.

Työeläkelaitoksilla oli suuri rooli yritysten rahoittajana vielä 1990-luvun puolivälissä, mutta sittemmin niiden lainakanta alkoi supistua. Yritykset voivat edelleen nostaa osan maksamistaan TyEL-vakuutus­maksuista lainana.

Työeläkeyhtiöt tarjoavat yrityksille myös sijoituslainoja. Työeläkelaitokset ovat tarvittaessa hyödyllinen varaventtiili silloin, kun rahoituksen saatavuuteen liittyy suurta epävarmuutta. Niiden antolainaus koki renessanssin finanssikriisin vuosina 2008 – 2009, jolloin lainakanta yli kaksinkertaistui. Sittemmin se on palannut melkein kriisiä edeltävälle tasolle.

Myös velkapaperien rooli kasvoi finanssikriisin alussa, kun suuret yritykset hakivat suoraa rahoitusta rahoitus­markkinoilta. Tämä ei ole pankeille kuitenkaan pelkästään negatiivinen asia, sillä pankit saavat palkkiotuottoja emissioiden järjestämisestä. Lisäksi toisin kuin taseeseen kirjatut luotot, emissiot eivät sido pankkien omia varoja.

Yritysten velkapaperien omistus jakautui osapuilleen tasan kotimaisten ja ulkomaisten toimijoiden välillä vuonna 2015. Kotimaisista omistajista suurimpia olivat vakuutus- ja työeläke­laitokset sekä sijoitus­rahastot, joiden yhteenlaskettu osuus velkapaperi­kannasta oli 70 prosenttia.

Ulkomaista rahaa on sijoitettu suomalaisten yritysten velkapapereihin lähinnä muista Pohjoismaista, Yhdysvalloista sekä Ranskasta ja Saksasta, joiden osuus ulkomailla olevista velkapapereista oli melkein 80 prosenttia kesäkuussa 2015.

Pankit keskeisiä toimijoita Suomen rahoitusjärjestelmässä

Rahoitusjärjestelmät voidaan jakaa karkeasti markkina­keskeisiin ja pankki­keskeisiin järjestelmiin. Markkinakeskeisissä järjestelmissä arvopaperien rooli korostuu. Tyypillisiä esimerkkejä anglosaksisista markkina­keskeisistä rahoitus­järjestelmistä ovat Yhdysvaltain ja Britannian järjestelmät.

Pankkikeskeisissä rahoitusjärjestelmissä pankkien rooli on olennainen, ja rahoitus välittyy pankkien taseiden kautta otto- ja anto­lainauksena. Esimerkiksi Saksan rahoitus­järjestelmää pidetään tyypillisesti pankki­keskeisenä. Käytännössä kaikissa rahoitus­järjestelmissä on aina molempia piirteitä, mutta niiden välinen painotus vaihtelee.

Edellä esitetyn tilastotiedon lisäksi Suomen Pankin yritysrahoitus­kysely vahvistaa Suomen rahoitus­järjestelmän pankki­keskeisyyden. Kyselyn perusteella pankit olivat selvästi tärkein ulkoinen rahoittaja kaikissa yritysten kokoluokissa. Pk-yrityksissä Finnveran ja rahoitus­yhtiöiden merkitys on suuri.

Velkapaperirahoitusta hakevat käytännössä vain suuret yritykset. Käyttö­tarkoituksista tärkeimpiä ovat kone- ja laite­investoinnit. Rahoitusrakenteen vahvistaminen ja yritys­järjestelyt korostuvat etenkin suurissa yrityksissä. Käyttö­pääoman rahoitus on tärkeä kohde kaikissa yritysten kokoluokissa.

Kokonaisuudessaan Suomen yrityssektorin rahoitus­rakennetta voidaan pitää varsin monipuolisena. Pankkien antolainausta täydentävät muiden kotimaisten sektorien myöntämät lainat, jotka kohdistuvat usein määrätyille asiakas­segmenteille. Pankkisektori on tosin erittäin keskittynyt, ja kaksi suurinta toimijaa dominoivat yritys­luototuksessa.

Pk-yritysten rahoituksen saatavuus ja ehdot kuuma peruna

Pk-yritykset ovat kansantalouden kannalta erittäin tärkeitä uusien yritysten ja uusien työpaikkojen luojina. Pankit ovat puolestaan pk-yritysten tärkein rahoittaja­sektori. Rahoituksen saatavuus ja ehdot ovat toistuva keskustelunaihe.

Pk-yritykset tapaavat nostaa esille rahoitukseen liittyviä ongelmia. Pankit puolestaan kertovat rahoittavansa yrityksiä, kunhan vain hankkeet ovat elinkelpoisia.

Pk-yritysrahoituksen tilaa kartoitetaan erilaisissa kyselyissä. Euroopan Keskuspankin SAFE-kyselyn mukaan suomalaisten pk-yritysten pankki­lainojen saatavuus on ollut jatkuvasti parempi kuin euroalueella keskimäärin.

Syyskuun 2015 ja maaliskuun 2016 välisenä aikana pankki­lainoja hakeneista suomalaisista pk-yrityksistä 80 prosenttia sai kaiken tai suuren osan hakemastaan laina­määrästä.

Suomi oli vertailussa kärkipäässä, sillä euroalueen keskiarvo oli 75 prosenttia ja Kreikan vastaava luku 40 prosenttia. Hyväksyttyjen laina­hakemusten korkea osuus heijastaa osaltaan Suomen yrityssektorin olosuhteisiin nähden maltillista konkurssi­kehitystä. Toisaalta lainojen muut kuin korko­kustannukset ovat kasvaneet ja vakuus­vaatimukset kiristyneet.

Rahoituksen saatavuus ei ole pk-yritysten suurin ongelma. SAFE-kyselyssä suomalaisten pk-yritysten suurimmiksi yksittäisiksi ongelmiksi osoittautuivat kilpailu ja sääntely. Rahoituksen saatavuus tuli vasta viidentenä, ja sen edelle menivät myös pätevän työvoiman saatavuus ja kustannustaso.

----------------------------------------------------------------------------------------------------

Tietolähteinä tilastot ja kyselyt – lähitulevaisuudessa myös lainakohtaista tietoa

Yritysten velkaantumisen tärkeimpiä tietolähteitä ovat toistaiseksi tilastot ja kysely­tutkimukset.

Tilastot voidaan jakaa perustilastoihin ja johdettuihin tilastoihin. Suomen Pankilla on keskeinen rooli suomalaisten yritysten rahoitusta kuvaavissa perus­tilastoissa, sillä se kerää tärkeimmältä rahoittaja­sektorilta eli luotto­laitoksilta yksityiskohtaisesti luokiteltuja tietoja yrityksille myönnettyjen lainojen määristä ja koroista.

Tietoja on saatavilla muun muassa velallisen toimialan ja maan sekä lainan valuutan, maturiteetin ja vakuuden mukaisesti. Suomen Pankin arvopaperi­tilastosta saadaan lisäksi tiedot yritysten liikkeeseen laskemien velka­paperien määristä.

Tilastokeskus puolestaan kerää tiedot yritysten ulkomaisista lainoista maksutase­tilastossa ja muiden rahoitus­laitosten sekä julki­yhteisöjen yrityslainoista. Tilastokeskuksen yritysten rakenne- ja tilinpäätös­tilasto on tärkeä perustilasto, jota käytetään muun muassa yritysten välisen velan laskennassa.

Tilastokeskus kokoaa edellä luetelluista ja useista muista perustilastoista johdetun rahoitus­tilinpito­tilaston, joka on osa kansantalouden tilinpitoa. Siinä talouden sektorien rahoitusvarat ja velat eritellään velallisen ja velkojan sektorin sekä rahoitusvaateen mukaisesti.

Rahoitustilinpito antaa kattavan kokonaiskuvan yritysten rahoitus­rakenteesta, sillä se sisältää käsitteellisesti kaikki yritysvelat.

Tilastokeskus julkaisee myös reaalitilejä, joilla kuvataan reaalisen tuotanto­toiminnan arvoa sekä tämän toiminnan synnyttämiä tulovirtoja. Rahoitus- ja reaalitilit muodostavat yhdessä kansantalouden tilinpidon sektoritilit, joiden tietoja yhdistelemällä voidaan johtaa monenlaisia yritysten indikaattoreita.

Kyselytutkimukset osoitetaan yleensä joko yrityksille tai rahoittajille. Euroopan Keskuspankki kerää SAFE-kyselyssään pk-yrityksiltä tietoja rahoituksen lähteistä, käyttö­tarkoituksesta, rahoitusehtojen muutoksesta ja odotuksista kahdesti vuodessa. Tämän tilaston etuja ovat sen yksityiskohtaisuus, kohtuullisen pitkä aikasarja ja yhden­mukaisten tietojen vertailukelpoisuus maiden välillä.

Suomen Yrittäjät kerää osittain samankaltaisia tietoja suomalaisilta pk-yrityksiltä. Finanssialan keskusliitto julkaisee pankki­barometrissään pankeilta kerättyjä tietoja yritysten rahoituksesta neljännes­vuosittain.

Suomen Pankissa rakennetaan luottokohtaista analyyttista tietokantaa osaksi euroalueen ns. AnaCredit-tietokantaa. Suomen Pankin tietokanta sisältää valmistuttuaan luotto­kohtaiset tiedot suomalaisten luotto­laitosten myöntämistä lainoista pois lukien kotitalous­lainat. Tiedot raportoidaan ensimmäisen kerran syyskuun 2018 tilanteesta. AnaCredit tulee räjäyttämään tietomäärän yrityslainoista.

 

Kirjoittaja on vanhempi ekonomisti rahoitusmarkkina- ja tilasto-osastolla Suomen Pankissa. Artikkelissa esitetyt mielipiteet ovat kirjoittajan omia, eivätkä välttämättä edusta Suomen Pankin kantaa.


[1] Tilinpidon termein ilmaistuna omarahoitussuhde on bruttosäästön ja kiinteän pääoman bruttomuodostuksen suhde.

[2] Esimerkiksi kun emoyrityksen nostama pankkilaina kanavoidaan suoraan tytäryhtiölle, tämä toimi kirjataan ensin lainana pankilta emoyhtiölle ja sitten edelleen lainana emolta tyttärelle. Tämä kasvattaa yrityssektorin velkaa verrattuna siihen, että tytäryhtiö ottaisi lainan suoraan pankilta, jolloin lainavelka kirjattaisiin vain kerran.

[3] Esimerkiksi Euroopan komission makrotalouden epätasapainon menettelyssä (MIP) yhtenä mittarina käytetty yksityisen sektorin velkasuhdeindikaattori perustuu sulautettuihin tietoihin, jossa yritysten sisäiset erät on eliminoitu muiden yksityisten sektorien sisäisten erien lailla.

[4] Esimerkiksi yrityskonsernin ulkomailla toimiva rahoitusyksikkö voi hankkia rahoitusta pääomamarkkinoilta ja kanavoida sen emoyhtiölleen Suomeen. Tällaisissa tapauksissa rahoitus on peräisin konsernin ulkopuolelta, ja siten se olisi otettava huomioon.

 

Kommentit

Lue samasta aiheesta:

Blogi
25.9.2018
Atro Andersson

Varainsiirtoveroaineiston perusteella kotitaloudet ovat ostaneet myös alkuvuonna 2018 valmistuneista uusista asunnoista yli 80 prosenttia. Yhtiölainat kasautuvat enenevissä määrin kotitalouksille.  

Blogi
22.5.2018
Pirkko Nurmela, Mervi Winberg

Yritysten konsernirakenteiden jatkuvat muutokset aiheuttavat haasteita yritysten tietojen toimialoittaiselle, oikeudelliseen yksikköön (y-tunnukseen) perustuvalle tilastoinnille. Yritysyksikön käyttöönotolla varmistetaan, että yritystilastot antavat taloudesta mahdollisimman oikean kuvan ilman hallinnollisten yritysjärjestelyjen aiheuttamia vinoutumia.

Blogi
12.4.2018
Mervi Niemi

Suomen talouden kääntyminen vireään kasvuun yllätti viime vuonna. Syitä haettiin kansain­välisen talouden veto­avusta ja koti­maisista kilpailu­kyvyn kohentamis­toimista – näkemyksestä riippuen.

Blogi
27.3.2018
Atro Andersson

Viime aikoina on kirjoitettu paljon niin sanotun piilovelan kasvusta[1]. Termillä viitataan uusien asuntojen myynnissä käytettäviin yhtiö­lainoihin, joiden avulla uusiin asuntoihin pääsee käsiksi pienemmällä omarahoitus­osuudella, kun varsinainen kauppahinta jää alhaisemmaksi kuin asunnon velaton myyntihinta[2].