tk-icons
Sivuston näkymät

Yli puolet viime vuonna myydyistä yksiöistä meni sijoittajille

29.10.2020
Kuva: Shutterstock

Sekä asuntokaupan että asuntokannan perusteella sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita. Asumisen ja rakentamisen tilastojen asiantuntijat kertovat asuntosijoittamisesta mm. seuraavaa:

- Lähes viidennes vuonna 2019 sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä sijaitsi Helsingissä. Helsingin keskustayksiöissä neliöhinta ylittää 10 000 euroa joka neljännessä kaupassa.

- Vuokra-asuntojen tuotoissa on suuret erot niin kaupunkien kuin niiden osa-alueiden välillä.

- Asunnon hintaa vastaavaan vuokratuottoon vaaditaan Helsingin keskustassa yli 10 vuotta enemmän aikaa kuin kaupungin reuna-alueilla.

Asuntojen hintakehitys eroaa paitsi alueittain myös huoneistotyypeittäin. Etenkin yksiöiden hinnat ovat nousseet suurempia asuntoja selvästi nopeammin. Vuoteen 2010 verrattuna yksiöiden hinnat ovat kohonneet koko maassa yli kolmanneksella, kun taas suurempien asuntojen hinnat ovat nousseet kuutisentoista prosenttia (kuvio 1).

Vuoden 2020 kolmannella neljänneksellä käytetyn yksiön neliöhinta Helsingin keskustassa oli jo 8 909 euroa. Turun keskustassa hinta oli 4 340 euroa ja Jyväskylän keskustassa vajaat 3 300 euroa. Helsingin keskustassa yksiöiden neliöhintojen yläkvartiili oli kolmannella neljänneksellä 10 000 euroa.

Kuvio 1. Yksiöiden, kaksioiden ja kolmioiden hintakehitys koko maassa 2010–2020/3
Kuvio Yksiöiden, kaksioiden ja kolmioiden hintakehityksestä koko maassa 2010–2020/3. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat

Julkisuudessa on käyty keskustelua, keille yksiöitä myydään ja vastaako niiden rakentaminen kysyntää. Ovatko yksiöiden hinnat karanneet ensiasunnon ostajien ulottumattomille?

Osakemuotoisen ensiasunnon ostajat keskittyvät kaupunkeihin

Vuonna 2019 osakemuotoisen ensiasunnon ostajia oli 21 500 henkilöä eli lähes saman verran kuin edellisvuonna. Ensiasunnon ostajien vuosittainen määrä on vähentynyt Suomessa 13 000 henkilöllä reilussa kymmenessä vuodessa (kuvio 2).

Osakemuotoisen ensiasunnon ostajat keskittyvät kaupunkeihin. Suurin osa, 68 prosenttia, ensiasunnon ostajista asui ostovuonna Suomen kymmenessä suurimmassa kunnassa.

Yhä useampi nuori siirtää omistusasunnon hankintaa myöhemmälle iälle. Ensiasunto hankitaan vanhempana kuin reilu kymmenen vuotta sitten: vuonna 2019 ensiasunnon ostajien keski-ikä oli lähemmäs 30 vuotta.

Pääkaupunkiseudulla ensiasunnon ostajien keski-ikä oli hieman korkeampi, noin 31 vuotta. Ensiasunnon ostajalla tarkoitetaan henkilöä, joka on ostanut osakemuotoisen asunnon ja vapautettu varainsiirtoverosta ensiasunnon ostajana.

Kuvio 2. Ensiasunnon ostajien määrä 2006–2019, henkilöiden määrä
Kuvio Ensiasunnon ostajien määrästä 2006–2019. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot
 

Viidennes vuonna 2019 sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä sijaitsi Helsingissä

Yksityishenkilöiden omistamien sijoitusasuntojen tarkkaa määrää on vaikea arvioida Tilastokeskuksen käyttämistä tietoaineistoista. Suuntaa-antava arvio voidaan muodostaa yksilöimällä asuntoja, joissa asuu joku muu kuin asunnon omistaja, ja joiden omistaja on saanut vuokratuloja tarkasteltavan vuoden aikana. 

Nämä kriteerit täyttäviä osakehuoneistoja oli vuoden 2018 lopussa 210 000. Vuoteen 2010 verrattuna määrä on kasvanut 50 prosentilla (kuvio 3). Eniten edellä kuvatulla tavalla tunnistettuja sijoitusasuntoja on Helsingissä, Tampereella ja Turussa.

Ammattimaista asuntosijoittamista harjoitetaan usein yhtiöiden kautta. Koska rajauksessa käytetään vuokratuloja, asuntosijoittamista yhtiöiden kautta harjoittavia sijoittajia ei pystytä tunnistamaan.

Kuvio 3. Sijoitusasuntojen määrä suosituimmissa kaupungeissa 2006–2018
Kuvio Sijoitusasuntojen määrästä suosituimmissa kaupungeissa 2006–2018. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot

Toinen tapa haarukoida sijoitusasuntojen lukumäärää on tutkia vuoden aikana tehtyjä asuntokauppoja. Analyysi on uusien asuntojen osalta alipeittoinen puuttuvien tunnistetietojen takia. Rekisteritietojen perusteella näyttää siltä, että noin joka viides vuonna 2019 myydyistä osakeyhtiömuotoista asunnoista päätyi yksityishenkilöinä asuntosijoittamista tekeville henkilöille. Lähes joka kymmenennen asuntokaupan kohdalla ostajana oli yritys.

16 prosenttia vuoden 2019 asuntokauppatiedoista tunnistetuista yksityishenkilöiden ostamista sijoitusasunnoista sijaitsee Helsingissä, 12 Tampereella ja seitsemän Oulussa. Turussa ja Espoossa vastaava osuus on kuusi prosenttia. 

Tarkastelutavasta riippumatta näyttää siltä, että yksityishenkilöt ostavat sijoitusasunnoksi useimmiten verraten pieniä huoneistoja. Sekä asuntokauppaan että asuntokantaan perustuvassa tarkastelussa sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita. 

Yli puolet vuonna 2019 myydyistä yksiöistä myytiin sijoittajille. Näistä 18 prosenttia sijaitsee Helsingissä, 16 Tampereella ja kahdeksan Oulussa. Sen sijaan kolmiosta tai sitä suuremmista osakehuoneistoista lähes 90 prosenttia päätyi ostajan omaan käyttöön.

Vuokratuotoissa suuret erot niin kaupunkien kuin osa-alueiden välillä

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien vuosimuutokset ovat pääsääntöisesti pienentyneet viime vuosina. Jos katsotaan suurempien kaupunkien yksiöiden vuokrien kehittymistä keskusta-alueilla, on vuokrien nousu hidastunut selvimmin Helsingin ja Jyväskylän keskusta-alueilla. Jyväskylässä vuokranantaja on joutunut tyytymään vain puolen prosentin vuosikorotukseen (kuvio 4).

Parhaiten yksiöiden vuokratuotot ovat pitäneet pintansa Turun keskustassa, siellä vuokrat ovat nousseet edelleen liki kahden prosentin vuosivauhtia.

Kuvio 4. Yksiövuokrien vuosimuutokset suurimmissa kaupungeissa, prosenttia
Kuvio Yksiövuokrien vuosimuutoksista suurimmissa kaupungeissa prosentteina. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat

Pienempien maakuntakeskusten osalta tilanne näyttää hieman erilaiselta. Tavallisimmin vuokran vuosikorotus yksiöissä jää näissä kaupungeissa alle prosentin suuruiseksi. Hämeenlinnan keskustayksiöiden vuokrat ovat jopa hieman laskeneet viime vuodesta. Pienemmissä kaupungeissa vuokrien vuosimuutokset ovat johdonmukaisesti pienentyneet (kuvio 5).

Kuvio 5. Yksiövuokrien vuosimuutokset maakuntakeskuksissa, prosenttia
Kuvio Yksiövuokrien vuosimuutoksista maakuntakeskuksissa prosentteina. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat

Vuokra-asuntosijoittamisen riskiä voidaan arvioida asunnon hinta-vuokratuottotarkastelun kautta katsomalla esimerkiksi, miten monen vuoden kokonaisvuokratuotto tarvitaan asunnon ostohinnan kattamiseksi.

Helsingin keskustassa sijaitsevan yksiön hankkimiseen tarvitaan tällä hetkellä noin 26 vuoden vuokratuotto, vastaavasti Oulussa ja Jyväskylässä asuntosijoittaja kuittaa yksiön hankintahinnan vain 14 vuoden vuokratuotoilla (kuvio 6).

Vaadittava odotusaika kasvaa, jos asuntojen hinnat alueella nousevat vuokria nopeammin. Näin näyttää käyneen Helsingissä ja Tampereella.

Kuvio 6. Yksiön hinta/vuokratuottokehitys keskusta-alueilla 2020/3, prosenttia
Kuvio Yksiön hinta/vuokratuottokehityksestä keskusta-alueilla 2020/3 prosentteina. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat

Vuokratuottoerot kaupunkien välillä ovat suuret, mutta myös kaupunkien osa-alueiden suhteen on merkittävää hajontaa. Suurimmat erot vapaarahoitteisten vuokrakohteiden välillä ovat Helsingissä: keskusta-alueilla (Helsinki 1) asunnon hintaa vastaava vuokratuotto kertyy keskimäärin noin 28 vuodessa, kun kaupungin itäisillä alueilla (Helsinki 4) odotusaika on vain hieman yli 13 vuotta (kuvio 7).

Muiden muuttovoittokaupunkien keskusta-asunnoissa hankintahinta kertyy keskimäärin noin 15–20 vuoden vuokratuotoilla.

Kuvio 7. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hinta/vuokratuotto kaupunkien osa-alueilla
Kuvio Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hinta/vuokratuotosta kaupunkien osa-alueilla. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat

Suuret yhtiölainat ovat yhä yleinen uuden asunnon rahoitusmuoto

Valtiovarainministeriön työryhmä on selvittänyt kotitalouksien velkaantumista ja esittänyt keinoja tämän hallitsemiseksi. Taustalla on muun muassa huoli suurten uusien asuntojen taloyhtiölainojen kotitalouksille aiheuttamasta epäsuorasta velkaantumisesta.

Suurten yhtiölainojen osuus uusien asuntojen kaupoista on moninkertaistunut 2010-luvun alusta (kuvio 8). Vuonna 2010 suurella yhtiölainalla  (yli 70 %) myytyjen asuntojen osuus oli 13 prosenttia, kun vuonna 2019 se oli 48 prosenttia.

Merkittävästi on kasvanut myös niiden myytyjen uudiskohteiden osuus, joissa velkaa on yli 60 prosenttia. Viime vuonna suurella velkaosuudella myytyjen asuntojen osuus kääntyi hienoiseen laskuun.

Vuonna 2010 velattomien asuntojen osuus uudiskohteista oli 18 prosenttia, kun se alkuvuonna oli kahdeksan prosenttia.

Kuvio 8. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen kaupat Suomessa 2010–2020 yhtiölainaosuuden mukaan
Kuvio Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen kaupoista Suomessa 2010–2020 yhtiölainaosuuden mukaan. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, Suomen Pankki, KVKL

Vuonna 2015 Tampereella, Turussa ja Oulussa yli puolet uusista kerros- ja rivitalo­asunnoista myytiin vähintään 70 prosentin yhtiölaina­osuudella. Osuus on laskettu niistä asunnoista, joissa ylipäänsä oli yhtiölainaa. Suurella yhtiölainoilla myytävien osuus kasvoi Oulussa ja Tampereella yli 60 prosenttiin vuonna 2016. Helsingissä suurten velka­osuuksien määrä alkoi kasvaa vuonna 2018.

Suurten yhtiölainojen osuuden kasvu näyttäisi kuitenkin pysähtyneen ja pääkaupunkiseudulla ja Tampereella se pieneni vuonna 2019. Kuitenkin esimerkiksi Helsingissä yli 50 prosentin velkaosuudella myytävien osuus oli alkuvuonna 82 prosenttia, kun se viime vuonna oli 88 prosenttia. Osuudet on laskettu niistä kaupoista, joissa velkaosuus yli nolla euroa (kuvio 9).

Kuvio 9. Suurella velkaosuudella myytyjen uudisasuntojen osuus kaupungeittain 2010–2020, prosenttia
Kuvio Suurella velkaosuudella myytyjen uudisasuntojen prosenttiosuudesta kaupungeittain 2010–2020. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, KVKL

Pääasiassa suurella yhtiölainalla myydään pieniä asuntoja eli yksiöitä ja kaksioita (kuvio 10). Helsingissä ja Espoossa suuria yhtiölainoja kohdistuu enemmän myös kolmioihin ja sitä suurempiin asuntoihin.

Kuvio 10. Suurten yhtiölainojen jakautuminen huoneistotyypeittäin uusissa kerrostaloasunnoissa 2019, prosenttia
Kuvio Suurten yhtiölainojen jakautumisesta huoneistotyypeittäin uusissa kerrostaloasunnoissa 2019 prosentteina. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, KVKL

Kuviosta 11 nähdään, että lähes 80 prosenttia uusien asuntojen yhtiölainoista kantavat kotitaloudet (ostajana yksityishenkilö vs. y-tunnus). Osuus on pysynyt varsin samana viime vuodet. Tiedot eivät ole täysin vertailukelpoiset ennen ja jälkeen vuoden 2019 aineistomuutoksen takia. 

Kuvio 11. Uusien asuntojen yhtiölainojen kohdentuminen kotitalouksille ja yrityksille, prosenttia
Kuvio Uusien asuntojen yhtiölainojen kohdentumisesta kotitalouksille ja yrityksille prosentteina. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, varainsiirtoveroaineisto
 
Laskelma ei valitettavasti kerro siitä, onko kotitalous ostanut uuden asunnon sijoitukseksi vai omaan käyttöönsä. On mahdollista, että osa koti­talouksien ottamista suurista yhtiö­lainoista on nimenomaan sijoitus­käyttöä varten. Laskelman tekemistä vaikeuttaa se, että suuri osa uudiskohteista ei yhdisty muihin rekisteritietoihin.
 

Kirjoittajat työskentelevät Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaareina.

Lue myös asuntomarkkinoiden viimeaikaista kehitystä luotaava katsaus Asuntokauppa ylsi uuteen myötätuuleen­ – asuntotuotannon näkymät synkemmät.

Tilaa Tieto&trendit-juttukooste sähköpostiisi

Kommentit

Lue samasta aiheesta:

Blogi
3.12.2020
Otto Kannisto

Helsingissä rakennuslupia on tänä vuonna myönnetty erityisesti alueille, joiden vanhojen asuntojen keskihinta on 5 000 – 6 000 euroa. Turussa ja Oulussa puolestaan uudet kerrostalo­asunnot syntyvät 2 000 – 3 000 euron alueille.

Artikkeli
12.11.2020
Paavo Kokkonen, Paula Paavilainen

Yksiöiden hintakehitys kasvukolmion kaupungeissa kertoo tarjontaa suuremmasta kysynnästä. Silti yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on tänä vuonna vähentynyt. Helsingissä tyhjiä yksiöitä näyttäisi olevan eniten ns. arvoalueilla. Vantaa on ohittanut Helsingin yksiöiden osuudessa, mutta yksiöitä on jäänyt Vantaalla myös paljon tyhjiksi.

Artikkeli
29.10.2020
Paavo Kokkonen, Martti Korhonen, Anu Rämö, Elina Vuorio

Asuntokauppa on toipunut varsin nopeasti kevään shokista, mutta uusien asuntojen rakentaminen on vähenemässä. Tilastokeskuksen asumisen ja rakentamisen asiantuntijat kertovat kehityksestä myös, että

 

- Asuntojen hinta- ja vuokrakehityksessä erot alueiden välillä ja sisällä kasvavat edelleen.

- Vanhojen asuntojen kauppa kävi heinä-syyskuussa hyvin.

- Kuluttajien asunnonosto- ja lainanottoaikeet ovat korkealla tasolla, mutta pientä pudotusta syyskuun huipuista.

- Tyhjien asuntojen määrä lisääntyy edelleen koko maassa.