Julkaistu: 19.5.2006
Velat ja varat nopeassa kasvussa
Suomalaiset kotitaloudet ovat viime vuosina vaurastuneet ja myös velkaantuneet huomattavasti. Mutta miten tulot riittävät kulutuksen lisäksi sekä lainojen hoitoon että säästöjen lisäämiseen?
Timo Lindholm
Kotitalouksien velkojen määrä on vuoden 1995 jälkeen kasvanut noin 37 miljardilla eurolla, ja viime vuoden lopussa lainakanta oli lähes 70 miljardia. Lisää finanssivarallisuutta on saman kymmenvuotisjakson aikana kertynyt noin 60 miljardia. Asuntojen nimellishintojen kaksinkertaistuminen on nostanut asuntovarallisuuden markkina-arvoa lähes 120 miljardilla eurolla.
Nettovarallisuus, joka voidaan laskea asunto- ja finanssivarallisuuden summan ja velkojen erotuksena, on nykyisin arvoltaan noin 280 miljardia euroa. Varallisuuden määrä on vieläkin suurempi, jos mukaan lasketaan vapaa-ajan asunnot, metsät, ajoneuvot sekä arvoesineet. Muutokset omaisuuden arvossa ovat viime vuosina olleet huomattavan suuret.
Länsieurooppalaista velanottoa
Velkojen nopeaa kasvua voidaan tulkita niin, että suomalaiset ovat sekä lainamäärissä että lainojen pituudessa nousseet lähelle länsieurooppalaista keskiarvoa. Nousun ovat mahdollistaneet tulojen vakaa kasvu sekä korkojen mataluus. On myös huomattava, että velkaantuneisuuden lähtötaso oli Suomessa laman jäljiltä kansainvälisesti matala. Vielä vuonna 1998 velkojen suhde kotitalouksien saman vuoden nettotuloihin oli 60 prosenttia. Tänä vuonna se ylittää 95 prosenttia ja ensi vuonna 100 prosenttia. Silloin emme enää ole vähävelkaisia, vaan lainanoton järkevä lisäysvara käy vähiin.
Lainoja hoidetaan pääosin palkkatuloilla. Vuonna 2000 Suomessa maksettiin palkkoja bruttomääräisesti 50 miljardia euroa ja tänä vuonna jo yli 64 miljardia. Palkkasumma on siis kasvanut vuosittain runsaat 4 prosenttia, ja lisää ostovoimaa on tuonut tuloverotuksen asteittainen kevennys. Tulojen nousu on siten ollut tuntuvaa, vaikka uutisotsikoita ovatkin hallinneet lukuisat lomautukset ja irtisanomiset.
Asuntovelkoja suomalaisilla oli viime vuonna asukasta kohti noin 9 150 euroa ja erilaisia kulutusluottoja vajaat 1 800 euroa. Keskiarvot tosin peittävät alleen yhä suuremman hajonnan velkojen määrissä. Sekä velattomien että raskaasti velkaantuneiden määrä on noussut. Lainakannan pitkäaikaisesta kasvusta huolimatta kotitalouksien korkomenot kääntyivät nousuun vasta viime vuonna. Markkinakorkojen loivan nousun ja luottokannan kasvun myötä korkomenot ylittävät ensi vuonna 2 miljardin euron rajan. Reaalisesti korkopotti on tuolloin samaa luokkaa kuin 1980-luvun puolivälissä.
Keskiluokka määrää tahdin
Luotto- ja asuntomarkkinoiden suunnan samoin kuin säästämisen trendin määrää keskituloisten suomalaisten joukko. Tähän ryhmään voitaneen lukea ne, jotka yltävät 25 000 - 55 000 euron vuosittaisiin bruttotuloihin. Heidän yhteenlasketut tulonsa vuonna 2004 olivat runsaat 39 miljardia euroa, mikä vastasi jo 42 prosentin osuutta kaikkien suomalaisten ansio- ja omaisuustuloista. Neljässä vuodessa (2000-2004) tämän keskiluokan bruttotulot kasvoivat lähes 11 miljardia euroa. Ei ihme, että asunto- ja autokauppa käy.
Keskituloisten suomalaisten lukumäärä
Suomalaisten kotitalouksien varat ja velat
Näitä keskituloisia oli toissa vuonna jo 1 150 000, kun vuonna 1995 heidän lukumääränsä oli runsaat 500 000. Inflaatio ja tuloverotuksen muutokset vaikuttavat näin määritellyn keskiluokan todellisen ostovoiman kehitykseen yli ajan. Kuluttajahintaindeksi nousi vuosina 1995-2005 yhteensä vajaat 15 prosenttia, mutta oleellisempi ja toisensuuntainen muutos tapahtui verotuksessa: tuloveroaste aleni samalla aikavälillä 6-7 prosenttiyksikköä, mikä lisäsi ostovoimaa merkittävästi. Suomalainen keskiluokka on siten laajentunut ja vaurastunut. Näyttää myös siltä, että tähän keskituloisten joukkoon on noustu alemmista tuloryhmistä. Alle 25 000 euroa vuodessa ansaitsevien määrä on tällä vuosikymmenellä vähentynyt yli 200 000 hengellä.
Tulot ovat riittäneet kulutuksen ja lainojen hoidon ohella myös säästämiseen. Kotitaloudet ovat vuosittain lisänneet pankkitalletuksia ja vakuutussäästöjä sekä tehneet nettomerkintöjä sijoitusrahastoihin noin 7-8 miljardin euron arvosta. Sijoitukset joukkovelkakirjoihin ovat vähentyneet niiden niukan tarjonnan takia ja osin korkorahastojen suosion seurauksena. Myös suorat osakesijoitukset ovat yleistyneet. Näiden nettosijoitusten lisäksi finanssivarallisuutta on kasvattanut osakekurssien tuntuva nousu. Alkuvuodesta 2003 lähtien osakesijoittajilla on mennyt varsin hyvin.
Yli sataan miljardiin euroon noussut finanssivarallisuuden arvo ja sen tuotto vaikuttavat jo oleellisesti suomalaisten rahankäyttöön. Konsulttiyritys Datamonitorin arvion mukaan runsaalla 360 000 suomalaisella oli vuonna 2004 vähintään 50 000 euron finanssivarallisuus. Yli 100 000 euron salkkuja oli noin 150 000. Omaisuustuloja kuten korko-, osinko- ja vuokratuloja sekä myyntivoittoja kotitalouksille kertyy noin 8 miljardia euroa vuodessa.
Asuntovarallisuuden arvoa on nostanut ennen kaikkea matala korkotaso ja sen mahdollistama velanoton kasvu. Keskituloinen perhe pystyy nykyisin hoitamaan kaksi kertaa niin suuren lainan kuin 10 vuotta sitten. Tosin laina-ajat ovat myös pidentyneet, joten suuren lainan kanssa ollaan naimisissa varsin pitkään. Lainanhoitokyvyn paranemisen myötä asuntojen hinnat ovat nousseet samassa suhteessa. Tältä osin vaurastuminen on ainakin aluksi vain näennäistä: kotitalouksien taseen molemmat puolet ovat kasvaneet, kun velkojen määrä ja asuntovarallisuuden arvo ovat nousseet yhtä aikaa. Ajan mittaan kotitalouksien "tase" kuitenkin vahvistuu, kun lainat lyhenevät. Nykyisillä pitkillä lainoilla se on kuitenkin kovin hidas prosessi.
Mikä kääntäisi asuntomarkkinat?
Asuntojen hinnat pysyvät ennallaan tai nousevat niin kauan kuin keskiluokka pystyy ja haluaa tehdä kauppaa vallitsevilla hinnoilla. Kuluttajien tulojen ja velanhoitomenojen perusteella tilanne Suomen asuntomarkkinoilla on hallinnassa, mutta hintojen nousu on kieltämättä jatkunut poikkeuksellisen pitkään. Samalla hintojen alueelliset erot ovat kasvaneet: pääkaupunkiseudun kerrostaloasuntojen hinnat ovat nykyisin vähintään kaksinkertaiset muuhun Suomeen verrattuna. Myös kaupunkien ja taajamien sisällä hintahaitari on entistä leveämpi. Kaikki tämä on ylläpitänyt keskustelua hintatason kohtuullisuudesta tai kohtuuttomuudesta sekä hintakäänteen ajankohdasta ja jyrkkyydestä.
Kerrostaloasuntojen reaalihinnat ja kotitalouksien reaalinen ostovoima
Keskimääräisellä nettokuukausipalkalla saa asuntoneliöitä
Yhdysvaltain pankkien talletussuojaorganisaatio (FDIC) käyttää asuntomarkkinoiden tilan yhtenä mittarina hintojen keskipitkän ajan nousuvauhtia: jos asuntojen hinnat jollakin alueella nousevat kolmena peräkkäisenä vuonna yhteensä yli 30 prosenttia, ovat alueen markkinat ylikuumentuneet. Tämä nyrkkisääntö on hyvin pelkistetty, koska se ei ota kantaa hintojen lähtötasoon. Suomessa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla asuntomarkkinat täyttivät näin määritellyn ylikuumenemisen merkit ainakin vuosina 1987-1989 ja uudelleen 1997-1999. Näistä jälkimmäisen nousun alkuvaihetta voidaan tosin perusteella hintojen mataluudella vuosikymmenen puolivälissä. Toisaalta viimeksi kuluneiden kolmen vuoden aikana Helsingin kantakaupungissa hinnat kohosivat yhteensä noin 30 prosenttia. Tässä suhteessa Helsingin kantakaupunki alkaa muistuttaa suurten eurooppalaisten pääkaupunkien keskusta-alueita: niissä asuntojen hinnat ovat jo pitkään olleet tolkuttoman korkeat maan muiden osien asuntoihin ja myös tavanomaisiin palkkatuloihin nähden. Niiltä alueilta asuntoja saadaan lähinnä perimällä; ostaminen on useimmille liki mahdotonta.
Monien maiden kokemukset asuntomarkkinoiden sykleistä 1970-luvulta lähtien kertovat, että tuntuva ja useita vuosia kestävä hintojen lasku liittyy yleensä merkittävään negatiiviseen muutokseen kansantalouden tilassa - joko korkojen jyrkkään nousuun, työttömyyden kasvuun tai muusta syystä tapahtuvaan kuluttajien tulojen laskuun. Tyypillistä hintojen romahdukselle on ollut myös se, että sitä on edeltänyt erittäin jyrkkä 2-3 vuotta kestänyt nousu. Jälkeenpäin arvioituna vuodet 1987-1989 olivat Helsingin seudun asuntomarkkinoilla malliesimerkki hintakuplan rakentamisesta. Tässä suhteessa nykyinen tilanne on erilainen. Hintojen nousu on ollut hitaampaa ja paremmin linjassa tulojen, varallisuuden, korkojen ja lainanhoitokulujen kanssa.
Korkojen tähänastinen ja edelleen jatkuva loiva nousu leikkaa asuntoluottojen kiivainta kysyntää. Osa kotitalouksista joutuu luopumaan asuntokaupasta, kun tulot eivät riitä haluttuun asuntoon tarvittavan lainan hoitoon. Vuotta 2007 koskevat euroalueen inflaatio- ja talouskasvuennusteet pyörivät kuitenkin vain 2 prosentin tuntumassa. Saksan ja Italian kasvuennusteet ovat lähempänä yhtä kuin kahta prosenttia. Jos nämä ennusteet ovat edes suurin piirtein kohdallaan, ei Euroopan keskuspankilla ole perusteita rahapolitiikan oleelliseen kiristämiseen. Siinä tapauksessa korkotaso on nousun jälkeenkin suhteellisen matala, eikä siitä ole maamme asuntomarkkinoiden romahduttajaksi. Sen sijaan hintojen yleisen nousun päättyminen ja heikompikuntoisten asuntojen halpeneminen olisi pelkästään toivottavaa.
Velkasalkku täyttyy, vanhat vaurastuvat
Tämän vuosikymmenen aikana suomalaisten kuluttajien taseen velkapuoli tulee täyteen. Väestön ikääntyminen ja matalien korkojen aikana otetut suuret lainat alkavat rajoittaa velkaantuneisuuden nousua. Viime vuosina tapahtunut pitkien, tyypillisesti 25-30 vuoden asuntolainojen yleistyminen hidastaa väistämättä luottokannan kasvua lähivuosina. Suuria, pitkiä lainoja ottaneiden kuluttajien mahdollisuudet uusiin velkarahoitteisiin asuntokauppoihin ovat hyvin rajalliset. Esimerkiksi 30 vuoden lainasta on viiden vuoden kuluttua vielä 90 prosenttia maksamatta, vaikka lainan korko ei nousisi lainkaan. On myös syytä pitää mielessä, että esimerkiksi vuonna 2011 vallitsevaa korkotasoa on melko mahdotonta haarukoida. Pitkän viitekoron valinta hoitaa korkoriskin vain lainan ensimmäisiltä vuosilta. Toisena vaihtoehtona on määräajaksi sovittu lainan korkokatto. Kokonaan korkoriskistä pääsee eroon vain valitsemalla täysin kiinteäkorkoisen lainan. Siinä tapauksessa ei tosin pidä miettiä matalien korkojen jaksoja, joiden aikana lyhyt viitekorko olisi edullisin ja joita pitkän laina-ajan kuluessa varmasti tulee eteen.
Pitemmän ajan perustrendi suomalaisten kuluttajien taloudessa on kuitenkin vaurastuminen. Finanssi- ja muuta varallisuutta kertyy lisää erityisesti yli 55-vuotiaille, joilla velkoja on yleensä vähän tai ei ollenkaan, ja pitkä työhistoria ja sen aikana kerättyä varallisuutta. Sen päälle tulevat vielä perinnöt, jotka taitavat jatkossakin mennä lähellä eläkeikää oleville - monien mielestä väärille ikäryhmille. Melko varovaisillakin tuottoennusteilla suomalaisten finanssivarallisuuden arvo ylittää ensi vuosikymmenen aikana jo yhden vuoden bkt:n arvon. Suomi vaurastuu - lopultakin.
Timo Lindholm on Osuuspankkikeskuksen pääekonomisti.
Päivitetty 19.5.2006